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在商品房按揭貸款贸易模式下，因開辟商過期交房，購房者行使消除权，消除與開辟商的商品房交易合同，進而致使購房者與銀行的貸款合同亦被消除。此種環境下，購房者是不是必要向銀行實行還款义務？本文在案例的根本上對此問題举行探究。
1、商品房按揭貸款贸易模式下各方當事人的权力义務瓜葛
凡是環境下，商品房按揭貸款贸易模式触及三方主體之間檸檬片,的两重合同法令瓜葛，三方主體即開辟商、購房者和銀行，两重合同法令瓜葛即商品房交易合同瓜葛和商品房担保貸款合同瓜葛。在商品房交易合同中，開辟商有义務交房，購房者有义務付出房款；在商品房担保貸款合同中，銀行向購房者供给貸款，所貸金錢直接付出给開辟商，購房者向銀行承當還款责任，開辟商向銀行承當阶段性包管责任。
在合同正常實行的環境下，開辟商获得購房款，購房者获得衡宇，銀行每個月從購房者處获得還痔瘡藥膏，款。可是一旦產生開辟商過期交房的违约環境，部門購房者可能選擇行使合同消除权，消除與開辟商之間的衡宇交易合同，此時就會触及到按揭貸款若何處置的問題。
2、商品房交易合同消除環境下貸款合同的處置及當事人诉讼职位地方简直定
（一）貸款合同因没法實現合同目標也必定消除。
貸款合同并不是商品房交易合同的從合同，其實不會跟着商品房交易合同的消除而天然消除。可是貸款合同具备特别性，購房者必要以所購衡宇作為担保物為貸款合同供给担保以實現購房目標，當商品房交易合同消除後，購房者已肯定没法获得本来用於典質的商品房，故貸款合同的目標也没法實現，合同必定消除。
（二）當事人诉讼职位地方简直定養生糕點，
消除合同必定是由合统一方當事人提出，實践中分歧的提出主體及提出方法也會致使當事人诉讼职位地方的分歧。
最高院《關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第21條第一款划定，以担保貸款為付款方法的商品房交易合同确當事人一方哀求确认商品房交易合同無效或撤消、消除合同的，若是担保权人作為有自力哀求权第三人提出诉讼哀求，理當與商品房担保貸款合同胶葛归并审理；未提出诉讼哀求的，仅處置商品房交易合同胶葛。担保权人就商品房担保貸款合同胶葛另行告状的，可以與商品房交易合同胶葛归并审理。按照上述划定當事人的诉讼职位地方，详细来讲，有如下几種環境。
一、購房者告状開辟商消除商品房交易合同，銀行作為第三人加入诉讼。
對付銀行而言，案件的审理成果直接影响到銀行债权的實現，在購房者告状開辟商消除商品房交易合同的诉讼中，銀行有权作為第三人加入诉讼。若是诉讼中銀行未提出诉讼哀求，属於無自力哀求权的第三人，那末案件仅處置商品房交易合同，對衡宇首付款、利錢及相干丧失的补偿作出處置。若是诉讼中銀行提出消除貸款合同，銀行属於有自力哀求权的第三人，貸款合同胶葛與商品房交易胶葛归并审理。
二、銀行就貸款合同零丁告状。
若是銀行就担保合同胶葛另行告状，可以與商品房交易合同胶葛归并审理。
三、購房者同時告状開辟商和銀行，銀行作為被告加入诉讼。
購房者亦可以同時告状開辟商和銀行，请求消除商品房交易合同和貸款合同。在肖某、陈某與上海某房地產公司、某銀行商品房預售合同胶葛、按揭貸款合同胶葛案[1]中，銀行认為本身不该作為被告，應作為有自力哀求权第三人加入诉讼。對此，法院认為，銀行系作為被告抑或有自力哀求权的第三人加入诉讼，肯定的原则及加入诉讼的方法殊為分歧，诉讼被告简直定取决於提告状讼的原告，加入诉讼的方法為被動加入，只不外在被告主體不适格時，法院應驳回原告的告状。有自力哀求权的第三人對案件標的有自力哀求权，加入诉讼的方法為自動请求加入。本案購房者告状時一并请求消除商品房預售合同及按揭貸款合同，并将作為按揭貸款合统一方當事人的銀行列為被告，并没有不妥。
3、貸款合同消除的後果及銀行貸款的還款责任主體問題
若是单单從合同相對於性角度斟酌，商品房交易合同消除，開辟商應将購房者付出的購房款及購房貸款一并返還给購房者，并补偿因违约给購房者酿成的丧失。貸款合同消除，購房人理當返還全数貸款，銀行返還購房人已了偿的貸款本金及利錢，銀行可请求購房者承當因合同消除致使的丧失，因開辟商過期交房致使商品房交易合同消除，購房者向銀行承當的丧失补偿责任终极亦由開辟商承當。
可是商品房按揭貸款贸易模式有其特别性，銀行貸款并不是發放给購房者，而是由開辟商直接管取。故最高院《關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第21條第二款划定，商品房交易合同被确认無效或被撤消、消除後，商品房担保貸款合同也被消除的、出賣人理當将收受的購房貸款和購房款的本金及利錢别離返還担保权人和買受人。
上述划定明白了開辟商有责任将收受的購房貸款的本金及利錢返還銀行。可是该條并未明白購房者是不是還必要向銀行承當還款义務，司法實践中對此也存在争议。
在前述肖某、陈某與上海某房地產公司、某銀行商品房預售合同胶葛、按揭貸款合同胶葛案中，上海市一中院认為，為了削减不需要的反复、繁琐和當事人的诉累，在商品房交易合同胶葛和按揭典質貸款合同胶葛归并审理時，固然可由貸款的現實收取方即開辟商直接将購房貸款返還銀行，并直接向銀行承當購房人理當承當的责任。這也是商品房交易合同司法诠释之划定的應有之义。故裁决：開辟商向購房者返還購房款并补偿利錢丧失；開辟商向購房者返還已由購房者了偿的貸款本息；開辟商向銀行了偿残剩貸款本息。
在周某、东莞市某公司等金融告貸合同胶葛案[2]中，廣东省高院再审认為，因最高院《關於审理商品房交易合同胶葛案件合用法令若干問題的诠释》第二十五條第二款（現為第二十一條第二款）划定，并未罢黜買受人作為告貸人應向貸款銀行承當的還款义務，故二审法院對一审法院的毛病裁决予以改正，不予支撑購房者哀求銀行返還其已了偿的貸款本息，并遏制了偿貸款的主意，亦無不當。
在上述周某案中，因商品房烂尾没法過户，致使商品房交易合同消除，進而致使貸款合同消除。周某在不存在任何错误的環境下，既没有获得商品房，還要向銀行還貸，虽然法令上来讲周某可以申请履行開辟商的財富，可實践中大都環境下開辟商已無財富可履行，烂尾楼也無人接盘。全数的责任终极都落到購房者身上，這明显其實不公允。
在最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例之一的扶植銀行青海省份行诉王某等三人及越州房地產開辟公司金融告貸合同胶葛案[3]中，最高院认為，在商品房交易合同中，購房者付出房款，開辟商交付衡宇；在商品房担保貸款合同中，銀即将購房者所貸金錢直接付出给開辟商，開辟商現實用款。購房者其實美國偉哥,不安排購房貸款，但需偿付貸款本息。若是案涉合同正常實行，購房者获得衡宇，各方权力义務亦可連结均衡。但本案中，因開辟商不克不及交付衡宇而导致合同消除，致使合同商定的各方权力义務紧张失衡。详细表示為：開辟商违约不克不及交房致使各方合同消除，但却現實占据利用購房者付出的首付款及銀行按揭貸款；銀行根据合同商定既享有典質权，又同時享有對開辟商、購房者的债权；購房者未获得衡宇，却既付出了首付款，又需了偿按揭貸款。若按合同商定的权力义務瓜葛處置，则在購房者對合同消除無错误的環境下，仍请求其對残剩貸款承當還款责任，即较着分歧理地加剧了其包袱，各方权力义務失衡，有违公允原则。是以，审理案件時，必需充實斟酌商品房按揭貸款贸易模式下各合同之間的紧密親密接洽和各方权力义務瓜葛的均衡問題，防止因夸大单個合同的相對於性而造成三方权力义務的失衡。故认定購房者在此種環境下不承當還款义務。最高院同時认為，貸款合同中關於消除合同後由購房人返還残剩貸款的條目，分歧理地加剧了購房人的责任，属於無效的格局條目，對購房者不具备束缚力。
和前述肖某案比拟，虽然成果上購房者均不必要承當還款责任，但最高院充實斟酌商品房按揭貸款贸易模式下各合同之間的紧密親密接洽和各方权力义務瓜葛的均衡問題，指出防止因夸大单個合同的相對於性而造成三方权力义務的失衡。笔者认為，本案對付商品房按揭貸款模式下，開辟商過期交房、購房者行使合同消除权環境下銀行貸款的處置方法具备较强的参考意义。
注
[1]（2013）沪一中民二（民）终字第325号
[2] (2018)粤民申4775号
[3] (2019)最高法民再245号
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發表於 2024-4-19 16:13:50
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